Tra gli atti che il notaio è istituzionalmente deputato a ricevere, riveste particolare importanza il contratto di compravendita. Tra i contratti di compravendita, spicca in particolare quello avente ad oggetto la casa di abitazione.

Gli aspetti principali su cui il potenziale acquirente della casa di abitazione deve porre particolare attenzione sono i seguenti: – La fase della trattativa

1) Nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare, si consiglia:

a) dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente sia alla intestazione di proprietà presso l’Ufficio Tavolare o la Conservatoria dei Registri Immobiliari (provenienza per atto di compravendita o di donazione, ecc.), che alla situazione catastale e di regolarità sotto il profilo della concessione amministrativa (condoni, licenze, altro), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie e la documentazione catastale.

b) al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la proposta di acquisto tenere conto che: – tale proposta rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento; – non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente; – obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia; – l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta; – occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica.

2) Se la trattativa è diretta: si consiglia di rivolgersi ad un esperto (notaio o Associazioni dei Consumatori) onde procedere alle necessarie verifiche prima di sottoscrivere il preliminare. Questa indicazione vale anche e soprattutto per il venditore il quale potrebbe in buona fede ignorare alcuni vincoli o alcune particolari regole che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere. – Il contratto preliminare d’acquisto Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si procede alla stipula del preliminare, che a norma di legge può essere annotato presso l’Ufficio Tavolare o Conservatoria competente. L’annotazione rende pubblico il contratto preliminare salvaguardando l’acquirente dalle conseguenze dannose per trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti, sequestri, altro), che potrebbero intervenire tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, o per fallimento del venditore. In quest’ultima ipotesi è disposto un privilegio per l’acquirente rispetto agli altri creditori nel recupero delle somme versate e delle spese sostenute. L’annotazione del preliminare è comunque consigliabile e particolarmente opportuna nei seguenti casi:

a) quando il venditore è un imprenditore;

b) quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;

c) quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;

d) quando viene versata una caparra di importo elevato. L’annotazione del contratto preliminare comporta costi aggiuntivi che solo in parte sono recuperabili. In ogni caso il costo di un preliminare annotato è enormemente inferiore al danno che può derivare dalla mancata annotazione.

– Il contratto firmato davanti al notaio (c.d. “rogito”) rappresenta il culmine di un’attività complessa e assai delicata, svolta dal notaio, coadiuvato dal personale di studio ed eventualmente da personale esterno (visuristi, geometri, ecc.), al fine di fornire alle parti il risultato desiderato.

Per garantire detto risultato, il notaio deve: – ricostruire l’esatta situazione tavolare e catastale dell’immobile compravenduto: per far ciò, il notaio consulterà (anche telematicamente, come le moderne tecnologie ormai consentono) i pubblici registri (Catasto, Tavolare, Registri Immobiliari); – verificare la libertà dell’immobile da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, vincoli, servitù passive, ecc.); – verificare, se richiesto, la regolarità urbanistica dell’immobile (nei limiti e con le prescrizioni previste dalla fondamentale Legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni); – individuare eventuali norme fiscali che consentano all’acquirente di usufruire di un trattamento tributario di favore.

A partire dal 1 gennaio 2006 è possibile indicare il prezzo reale pattuito e al contempo pagare le imposte relative all’atto solo sul valore dell’immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale (cd. valutazione automatica).

Si consulti in proposito la Guida “Prezzo-Valore” predisposta dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle principali Associazioni dei Consumatori e disponibile su www.notariato.it In quest’ambito assume particolare rilevanza la normativa fiscale dettata per l’acquisto della c.d. prima casa di abitazione, che consente di ottenere l’applicazione delle seguenti (più favorevoli) aliquote d’imposta:

a) nel caso di acquisto da un privato, imposta di registro nella misura del 2% (anziché del 9%) del valore catastale (se inferiore al prezzo pattuito) ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (Euro 100,00 complessivi);

b) nel caso di acquisto dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice nei quattro anno dalla ultimazione dei lavori imposta sul valore aggiunto (IVA) nella misura del 4% (anziché del 10%) del prezzo pattuito, più imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Per poter usufruire delle agevolazioni c.d. prima casa, l’acquirente deve: – essere residente nel Comune ove si trova l’immobile acquistato od impegnarsi a trasferire la residenza in tale Comune entro 18 mesi dall’acquisto (rogito); – non essere proprietario in via esclusiva o in comunione con il coniuge di altre abitazioni nel predetto Comune; – non essere proprietario, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale di altre abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa; – acquistare un’abitazione che non rivesta Per poter usufruire delle agevolazioni c.d. prima casa, l’acquirente deve: – essere residente nel Comune ove si trova l’immobile acquistato od impegnarsi a trasferire la residenza in tale Comune entro 18 mesi dall’acquisto (rogito); – non essere proprietario in via esclusiva o in comunione con il coniuge di altre abitazioni nel predetto Comune; – non essere proprietario, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale di altre abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa; – acquistare un’abitazione che non rientra nelle categorie contrattuali A1, A8 e A9. L’acquirente che chieda le agevolazioni c.d. prima casa deve poi essere reso edotto dal notaio che, in caso di successiva cessione (vendita o donazione) della casa acquistata con le agevolazioni prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto, esso sarà tenuto a pagare le imposte nella misura normale sopra indicata, con sovrattasse ed interessi, a meno che, entro un anno dalla alienazione, non riacquisti un’altra casa da adibire a propria abitazione principale.

In questo caso, usufruirà anche di un credito d’imposta a valere sul nuovo acquisto. Detto credito d’imposta spetta in ogni caso di vendita (anche dopo i cinque anni dall’acquisto originario) della casa acquistata con le agevolazioni e successivo riacquisto, ENTRO UN ANNO, di un’altra casa di abitazione.

• DETRAIBILITA’ DEGLI INTERESSI PASSIVI
  Se l’acquirente ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo ,sin o ad un importo di euro 4000,20, da ripartire tra tutti gli intestatari del mutuo stesso. Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi. La detrazione è ammessa a condizione che: 1) l’appartamento sia stato adibito ad abitazione principale di tutti gli intestatari dell’immobile entro un anno dall’acquisto; 2) l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo. Tra gli oneri accessori detraibili rientrano l’imposta sostitutiva, l’imposta per l’iscrizione di ipoteca, le spese di istruttoria, di perizia e quelle notarili relative alla stipulazione del mutuo. Se viene acquistata un’unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati da concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’appartamento è adibito a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto.
• TASSA SUI RIFIUTI SOLIDI URBANI
  L’acquirente di un appartamento dovrà recarsi presso l’Ufficio Tributi del Comune per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani. A tal fine è necessario fornire i propri dati anagrafici, il codice fiscale, la data dalla quale l’immobile è utilizzato e i metri quadrati calpestabili dell’appartamento (al netto dei muri interni ed esterni), escluse le terrazze ma comprese le cantine ed autorimesse. Per gli usi diversi dall’abitazione bisogna considerare l’intera metratura calpestabile dei fabbricati utilizzati per l’attività, compresi dunque i retrobottega, le cantine e simili. Tali dati devono essere comunicati entro il 20 gennaio successivo al momento in cui è iniziata l’utenza.
• ALLACCIAMENTO PRINCIPALI UTENZE Energia elettrica.
  La richiesta di fornitura di energia elettrica può avvenire telefonicamente. Nel caso di fabbricato di nuova costruzione occorre comunicare i dati anagrafici e il codice fiscale del nuovo intestatario, il numero indicato nell’etichetta posta sul contatore, la potenza richiesta e l’indirizzo per il recapito delle fatture. Se invece si subentra nell’utenza di un contatore elettrico già esistente, bisogna comunicare il nome del precedente intestatario e la lettura del consumo del contatore, oltre ai dati anagrafici e al codice fiscale del nuovo utente. Sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente. Per ottenerle, occorre far pervenire un certificato di residenza all’Ente fornitore, anche tramite posta, entro cinque mesi dall’inizio dell’utenza. Gas e Acqua: Occorre rivolgersi alle aziende municipalizzate del Comune di residenza per ottenere le informazioni necessarie, dato che le procedure sono stabilite a livello locale. Telefono: Per la richiesta di nuovi impianti o per il trasloco di una linea già esistente è sufficiente chiamare il 187.
• AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO
  Il trasferimento del fabbricato deve essere comunicato dal venditore all’amministratore del condominio, affinché possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio. In mancanza di comunicazione, venditore ed acquirente restano coobbligati al pagamento delle spese condominiali.